一、关于办理房屋权属证书的义务主体问题。
房屋作为不动产，不经登记不发生物权变动的法律后果。乙公司完全履行义务应当包括将房屋交付于买受人甲占有、使用以及将房屋所有权移转给买受人甲。关于房屋产权登记的义务主体存在不同观点：一种观点认为义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”另一种意见认为房屋权属的移转登记，通常是出卖人提交必要证明文件，买受人提出申请，房管部门审查登记，系共同行为完成。实践中通常认为开发商作为房屋的出卖人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
二、乙公司是否逾期办证，逾期办证的原因。
涉案房屋于2014年12月31日交付使用，甲取得房产证的时间为2020年5月8日，已构成逾期办证。乙公司《商品房预售合同》第十五条“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”如果理解为不是办理房产证的期限，则应按照《商品房买卖合同解释》第十八条规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”。无论是365日还是90日均构成逾期办证。
实践中，出现逾期办证情况的原因包括：1、出卖人的原因，例如出卖人没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等。2、买受人的原因，例如买受人经催促不同意办证或拖延移交需要提供的办证资料等。3、合同外第三人的原因，例如政府有关部门进行测绘造成逾期、出卖人在约定期限内递交了办证资料而因登记机关原因造成逾期等。4、不可抗力。
根据《商品房买卖合同解释》第十八条的规定，只有由于出卖人的原因造成逾期办证的，出卖人才应承担逾期办证违约责任。
涉案房屋未在规定期限内取得房产证系因涉案房屋存在其他纠纷，导致实际竣工验收合格时间晚，延期办证系无法预料和控制的客观原因造成，并非乙公司故意拖延办证。可以以实际竣工验收时间延长合理宽限期作为办证的起始时间。
三、逾期办证，违约责任的承担问题
《商品房预售合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方协商解决。”
《商品房买卖合同解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要》）18.“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”
对于客观原因导致逾期是否属于违约行为的问题。《合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方无论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。
甲应当提供证据证实其因逾期办证遭受的损失。如果法院认定存在违约行为，乙公司可以答辩违约金过高，请求法院予以适当减少。 法院可以根据甲的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
四、甲诉请逾期办证违约金是否超出诉讼时效
逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，应当适用诉讼时效。《八民会纪要》第18条规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案，房屋交付时间为2014年12月31日，假设合同条款理解为交付使用后365日内取得房产证，则约定到期日为2015年12月31日，合同并未约定一次性违约金，应以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故违约金起算日应自被上诉人起诉之日即2020年5月13日向前倒推三年，自2017年5月13日起开始计算。甲若主张其自2015年12月31日之后即要求乙公司协助办理产权登记手续来中断诉讼时效的，应当提供证据予以证实。
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