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案件信息
中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司）与福建金龙地产有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书。
（2016）最高法执监161号
审判人员：于明 刘少阳 杨春
2016年06月28日
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案情概述
最高院于2006年12月4日对海峡公司（承包方）与金龙公司（发包方）建设工程施工合同纠纷一案作出（2004）民一再字第10号民事判决，判令，金龙公司给付海峡公司工程款35727285.72元及工程奖励款2950000元、逾期工程款利息14880527元；海峡公司给付金龙公司逾期完工违约金12360000元。因金龙公司未履行判决确定的义务，海峡公司向福建省高级人民法院申请执行，福建高院于2009年3月指定福建省南平市中级人民法院（以下简称南平中院）执行。
执行中，南平中院于2015年9月10日作出（2015）南执恢字第9-1号执行裁定，被执行人金龙公司将坐落于福州市五四路159号世界金龙大厦第32、33层，按现状作价26475034元交付给海峡公司，抵偿所欠债务本息人民币27609050.6元。对世界金龙大厦违建等历史遗留问题，由申请执行人海峡公司稳妥处理。
福建金龙地产有限公司不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2015）闽执复字第54号执行裁定，向最高院申诉。
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争议焦点
本案争议的焦点问题是违法建筑能否以现状抵偿债务。
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最高院观点
首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。
本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规（93）建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。
其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。
被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”世界金龙大厦第32、33层即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。南平中院在（2015）南执恢字第9-1号执行裁定中明确告知海峡公司世界金龙大厦第32、33层建筑的现状，亦提示了对建筑交付后可能产生的消防安全等风险。
再次，南平中院（2015）南执恢字第9-1号执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。
第四，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条对承包人主张工程款优先受偿权的期限未做规定。2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确了建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。第五条确定了本批复第四条自公布之日起六个月后施行。因此，对于上述批复施行前所形成的工程欠款，承包人主张工程款优先权的期限应自该批复施行之日起计算期限。
本案海峡公司已于2002年12月12日书面向福建高院主张工程款优先受偿权，属于在法定期限内主张权利。该批复第一条规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。虽然福建高院（2004）闽民终字第83号及（2004）闽民初字第49号民事判决分别确认若世界金龙大厦第32层、33层房屋可办理产权登记，应由中国工商银行福建省分行营业部及中国华融资产管理公司福州办事处享有优先受偿权，但该因抵押产生的优先受偿权不能对抗建筑工程承包人的优先受偿权。因此，南平中院（2015）南执恢字第9-1号执行裁定并未侵犯其他债权人的合法权益。
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一、 协议折价是常被忽视的受偿方式
优先受偿权通常以协议折价、申请法院拍卖的方式行使。协议折价是指发包人与承包人经协商达成协议，将承包人所施工的建设工程折价抵偿承包人的工程价款。值得注意的是，本案中南平中院将金龙大厦第32、33层，按现状作价26475034元交付给海峡公司，抵偿金龙公司欠付海峡公司的工程款。虽然是通过强制执行程序对工程行使的优先受偿权，但其实质方式也是协议折价。
二、 违章建筑可折价优先受偿
通常情况，优先受偿权的标的物需为可折价、拍卖的工程。违法建筑通常被认定为不宜折价、拍卖的工程，但本案中违法建筑情况特殊，该建筑共33层，因超出规划许可的建设规模，32、33层属违法建筑。虽然32、33层被认定为违法建筑，但发包人金龙公司长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，法院认为违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。因此，从本案来看，对于有临时使用价值的违法建筑物也可折价优先受偿。
综上，即使建筑工程被认定为违法建筑，只要该违法建筑仍具有临时使用价值，承包人依旧可以就具有临时使用价值的违法建筑行使优先受偿权。
上海工程律师