一、法条链接
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
二、最高院案例案情简述
案号：（2019）最高法民终889号
2012年12月8日，馨怡公司（发包人）与广厦公司（承包人）签订《御景上城工程施工合同》，约定由广厦公司对凯里市北京东路御景上城项目的商住楼12栋（2栋28F、3栋32F、1栋24F、1栋12F、4栋3F及幼儿园一个）进行施工。2017年8月5日通过《凯里市御景上城项目结算协议》完成结算。2018年3月15日向馨怡公司发出“工作联系函”，要求馨怡公司在收到函件之日按合同约定期限组织竣工验收。案涉工程部分投入使用，有购房户入住。2018年4月4日提起诉讼主张优先受偿权。
三、案件争议焦点及法院观点概述
本案的争议焦点之一为：关于广厦公司主张的优先受偿权是否应当支持的问题。
1.一审法院观点
本案双方于2017年8月5日通过《凯里市御景上城项目结算协议》完成结算，双方并未约定工程结算款的付款时间，完成结算之日即为应付款之日。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。广厦公司应于应付款之日起六个月内即2018年2月6日前主张优先受偿权，本案广厦公司于2018年4月4日提起诉讼主张优先受偿权，超过了法定期间，故对该项诉讼请求不予支持。
2.二审法院观点
广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。
关于广厦公司主张权利的时间是否超过了法定行使期限。2017年8月5日，双方当事人签订《凯里市御景上城项目结算协议》，对工程总价款进行了确认，并明确约定“不另做审计结算”，故付款时间不必再依施工合同约定以审计结束的时间确定，而应根据《凯里市御景上城项目结算协议》的内容确定。在建设工程施工合同正常履行的情况下，工程竣工是工程验收、结算支付工程款的前提，本案双方当事人虽然在工程未竣工验收的情况下签订协议确认了工程总价，但并未因此免除广厦公司继续完成扫尾工程的义务。在双方当事人原约定的合同义务履行顺序发生变化且付款时间未再明确约定的情况下，广厦公司将工程实际竣工理解为工程款支付条件及优先受偿权成立的前提条件符合诚实信用原则和全面履行合同原则，若机械地将双方当事人订立《凯里市御景上城项目结算协议》的时间作为应付款时间，从而认定广厦公司主张优先受偿权超过法定期限，有违立法保护承包人对工程价款实际受偿的本意。
广厦公司主张其于2017年10月6日完工并交付了全部工程，且已于2018年3月15日向馨怡公司发出“工作联系函”，要求馨怡公司在收到函件之日按合同约定期限组织竣工验收。本院对案涉工程已于2017年10月6日完工的事实予以确认，2017年10月6日应为馨怡公司应付工程价款之日。广厦公司于2018年4月4日起诉主张建设工程价款优先受偿权并未超过六个月的法定期限，一审法院认为广厦公司主张优先受偿权超过法定期限不当，依法应予纠正。
四、裁判观点分析
本案二审法院判决中体现的裁判观点，当发包人擅自使用未经竣工验收的工程时，可以推断认定涉案工程质量合格，承包人因此主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。另外，实务中发包人擅自使用案涉工程后，又以质量不合格为由申请质量鉴定，人民法院一般不予支持。由此可知，擅自使用未经竣工验收的工程带来的法律后果之一，是可推测案涉工程质量合格。
此外，发包人擅自使用未经竣工验收的工程，还存在以下两种常见法律后果：一是，自转移占有建设工程之日为被确定为工程竣工日期，而工程竣工日期的确定，对是否存在违约、工程款结算起点、利息计算等方面均存在影响；二是，擅自使用未经竣工验收的工程后，并不因此而免除承包人对承建工程质量的保修义务，因此存在在欠付工程款中扣除保证金的情况。
建工领域中，承包人处于合同弱势地位，虽然法律从保护承包人的角度，在发包人拖延验收、但擅自使用工程的情况时，可以推定已使用部分工程质量合格。但承包人仍应及时编制竣工报告，按约移交监理单位或发包人，并留存好相关证据资料，降低自身风险。
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