上海诚胜投资管理有限公司与上海雯婕资产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:上海诚胜投资管理有限公司,住所地上海市嘉定区。

法定代表人:陈昌平,总经理。

委托诉讼代理人:高军,上海融孚律师事务所律师。

被告:上海雯婕资产投资管理有限公司,住所地上海市嘉定区。

法定代表人:王少波,总经理。

委托诉讼代理人:吴小乐、黄彩颜,上海博群律师事务所律师。

原告上海诚胜投资管理有限公司(以下简称“诚胜公司”)与被告上海雯婕资产投资管理有限公司(以下简称“雯婕公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告诚胜公司法定代表人陈昌平及其委托诉讼代理人高军,被告雯婕公司之委托诉讼代理人吴小乐、黄彩颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诚胜公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除2014年双方签订的《房屋租赁合同》;2、判令雯婕公司退还押金15万元;3、判令雯婕公司退还2018年8、9月的租金215,371元;4、判令雯婕公司支付违约金215,371元(两倍月租金);5、判令雯婕公司赔偿装修损失340万元(5万元/月×68个月,自2018年8月1日至2024年3月31日),审理中该诉请变更为180万元;6、判令雯婕公司赔偿预期利益损失8,284,629元(每年150万元,共68个月为850万元,减去已主张违约金215,371元)。事实和理由:2014年,双方签订《房屋租赁合同》,雯婕公司将嘉定区嘉怡路XXX号501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528、5529+1、5529+2、5529+3合计934.8平方米、六楼整层计2,058平方米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给诚胜公司,用途为“炫彩公寓”,租赁期限10年,自2014年4月1日至2024年3月31日止,免租期8个月,自2014年12月1日开始计算租金。合同还约定“甲方(即雯婕公司)作为该房屋的房地产权利人与乙方(即诚胜公司)建立租赁关系,双方同意有下列情形之一的,乙方可书面通知甲方解除本合同,且本合同自乙方将终止合同通知书送达甲方之日起即行终止,在该等情况下,甲方应向乙方按合同解除时当年月租金的两倍支付违约金,如甲方支付的违约金不足以抵付乙方损失的,甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分:甲方交付的该房屋不能实现租赁目的的…;乙方应依法申请经营所需的所有行政许可、营业执照等经营证照,乙方在办理营业执照及卫生、消防许可证等手续时,甲方需协助提供租赁房屋产权证或土地使用权证等有效证件,如甲方提供文件不符合政府部门要求,致乙方办理证照时间延误,甲方应尽快补齐相关文件”等。合同签订后,诚胜公司向雯婕公司缴纳了保证金15万元,并花费600万元进行了装修,经营炫彩公寓。因经营炫彩公寓,诚胜公司需要办理相应的证照,按照约定雯婕公司需提供系争房屋产权证或土地使用权证等有效证件,但雯婕公司一直没有提供,导致诚胜公司相应的证照没有办出。2018年8月1日,上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会突然关停了诚胜公司经营的炫彩公寓,告知书上列明的理由是“经营场所存在违法建筑,未取得合法证照非法经营住宿等”。随后,系争房屋被贴了封条,诚胜公司无法经营。诚胜公司认为,雯婕公司作为出租人,没有按照合同约定提供系争房屋产权证或土地使用权证等有效证件,导致诚胜公司无法办理炫彩公寓所需的证照,导致现被关停,雯婕公司应承担全部违约责任,诚胜公司有权解除合同并要求赔偿损失等。另外,上海地铁14号线即将于2020年通车,14号线嘉怡路站即在炫彩公寓旁边,到时利润会大大增加,现这些都无法实现导致诚胜公司预期利益受到损失。

被告雯婕公司辩称,租赁合同对于系争房屋五楼的房号一一列明,而六楼只写了整层,且补充条款说明诚胜公司在签订合同时已知晓六楼没有产权证。诚胜公司没有办理营业执照的原因是其怠于履行办证义务,现其不能经营是因政府整顿,诚胜公司本身不具备经营酒店的资质。雯婕公司同意解除租赁合同,结算费用后返还保证金,因雯婕公司没有违约行为,故不同意其余诉请。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

系争房屋中五楼501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528室房屋权利人为雯婕公司,其余部分未取得房地产权证,也未取得建设工程规划许可证。

2014年8月1日,雯婕公司(甲方)与诚胜公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定:甲方出租给乙方系争房屋,甲方提供现有的装修和设备及系统容量,乙方在承租的场地内进行经营活动,负责其经营所需的装修和设施的添置,甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系;乙方租赁房屋仅作炫彩公寓使用;租赁期限10年,自2014年4月1日至2024年3月31日止;甲方将于2014年3月31日前向乙方交付该房屋,以便乙方进场装修,如甲方延迟交付租赁房屋的,则免租期相应顺延;租赁房屋于2014年12月1日开始计算房屋租金,免租期为8个月,即2014年4月1日至同年11月30日;2014年4月1日至2015年3月31日每季度租金为298,683元,…2018年4月1日至2019年3月31日每季度租金为323,056元…,先付后租,乙方应在每三个月或半年期届满前10天向甲方支付下三个月或下个半年租金;乙方应向甲方支付保证金15万元,甲方收到保证金后向乙方出具收款凭证;甲乙双方同意,有下列情形之一的,乙方可书面通知甲方解除本合同,且本合同自乙方将终止合同通知书送达甲方之日起即行终止,在该等情况下,甲方应向乙方按合同解除时当年月租金的两倍支付违约金,如甲方支付的违约金不足以抵付乙方损失的,甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分:甲方交付的该房屋不能实现租赁目的的…;在不影响房屋结构前提下,经甲方同意乙方可对租赁房屋进行装修和改建装修,甲方同意乙方在六楼楼面加高1.5米,并且配合乙方协调;乙方应依法申请经营所需的所有行政许可、营业执照等经营证照,乙方在办理营业执照及卫生、消防许可证等手续时,甲方需协助提供租赁房屋产权证或土地使用权证等有效证件,如甲方提供文件不符合政府部门要求,致乙方办理证照时间延误,甲方应尽快补齐有关文件;合同约定了其他权利义务。租赁合同签订后,雯婕公司将系争房屋交付给诚胜公司,诚胜公司进行了装修,六楼楼面加高了1.5米,将系争房屋分隔成173间房间对外出租,开始经营炫彩公寓。同年7月14日,诚胜公司向雯婕公司出具承诺书,承诺对系争房屋六楼顶部抬高部位,出现意外有诚胜公司承担。同年12月10日,诚胜公司支付了保证金15万元,并根据合同约定标准支付租金及使用费至2018年9月底。

2018年8月1日,上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会向炫彩公寓等5户经营方及全体租户等发出告知书,主要内容:根据相关法律法规的有关规定,上述公寓存在:经营场所存在违法建筑,未取得合法证照非法经营住宿,未经公安消防部门消防竣工验收擅自投入使用,无消防安全检查合格证擅自开业,缺少消防逃生通道、消防设施设备未按照宾旅馆的规定配置、内部安全管理混乱等安全隐患,要求于8月20日前搬出现在居住的场所,8月20日后相关执法部门将依法采取停水停电、查封等强制措施,取缔上述5处非法公寓房。同年8月9日,上海市德尚律师事务所李树宁律师受上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称“江桥镇政府”)委托向雯婕公司发送律师函,主要内容:系争房屋对外出租开办公寓,至今未取得治安、卫生、消防、环保等相关行政许可并办理营业执照,属无照经营,现江桥镇政府已依据法定职权,对该房屋内的无照经营公寓行为进行联合整治,并开始清退房屋内租客,要求雯婕公司配合政府及各部门的整治活动,不得进行干预及阻扰,如不配合或干预,由此带来的不利后果及法律责任由雯婕公司承担等。在此期间,诚胜公司停止经营炫彩公寓。

审理中,双方一致确认,系争房屋有证部分装修残值为55万元,无证部分装修现值为125万元,合计180万元。2018年12月3日,诚胜公司撤出系争房屋,将系争房屋返还给雯婕公司。雯婕公司认为,诚胜公司没有经营公寓的资质,其没有办理营业执照就开展经营导致被关停责任在诚胜公司,故要求诚胜公司支付至2018年12月3日计2个月的租金及使用费。诚胜公司则认为,是因系争房屋六楼没有产权证导致其在系争房屋上无法注册企业并办理营业执照,因不清楚出租方地址故未书面向雯婕公司要求提供产权证;因雯婕公司承诺经营没有问题故一直无证经营,现导致产生损失。对于预期利益损失,诚胜公司提供了炫彩公寓对外出租合同及汇总表,认为每月房费至少收入278,590元,每年利润约150万元;雯婕公司对此不予认可。

本院认为,诚胜公司与雯婕公司签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁房屋分为有证部分(五楼501—509室、525—528室)及无证部分(五楼5529室、六楼整层),五楼5529室、六楼整层部分建筑无房地产权证,也未取得建设规划许可证,根据法律规定,双方租赁合同中关于该部分房屋租赁无效。对于有证部分的租赁关系的约定系当事人的真实意思表示,于法不悖,且合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。故双方间租赁合同属于部分有效、部分无效。雯婕公司将无证房屋出租给诚胜公司,诚胜公司承租时未尽审慎义务,故双方对于合同无效部分均有过错。考虑到诚胜公司租赁系争房屋经营炫彩公寓因存在违反法律法规的情形,且上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会也已对炫彩公寓开展整治并进行取缔,双方合同目的难以实现,现审理中双方均同意解除租赁合同,故本院确认双方间租赁合同的有效部分解除。根据上海市嘉定区江桥镇安全生产委员会及江桥镇政府的告知书及函来看,雯婕公司出租的系争房屋存在违法建筑,诚胜公司承租后未取得治安、卫生、消防、环保等相关行政许可,也未办理营业执照就经营,上述因素导致炫彩公寓被相关部门整治并责令关停,故有证部分无法履行而解除双方均有过错。

合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还;合同解除,当事人可以要求恢复原状,双方于审理中已对系争房屋交接完毕,本院不再予以处理;鉴于诚胜公司支付租金至2018年9月底,而其自同年8月1日起已无法正常使用系争房屋,故雯婕公司应返还2018年8月、9月两个月的租金及使用费,并应将保证金返还诚胜公司。关于诚胜公司诉请的违约金,因无效部分关于合同违约金的约定无效,而双方就有效部分的解除均有过错,故对诚胜公司该诉请不予支持。对于诚胜公司要求赔偿装修损失的诉请,现双方对于系争房屋装修的现值、残值确认一致为180万元,双方应各自按照导致合同无效和合同解除的过错分担现值损失,本院结合具体情况,酌定雯婕公司分担的现值及残值损失为60%计108万元,其余部分由诚胜公司分担。至于诚胜公司要求雯婕公司赔偿预期利益损失的诉请,因双方对于租赁合同无效及解除均有过错,且诚胜公司未提供充分证据证明该损失的存在及该损失应由雯婕公司赔偿的依据,故本院对此不予支持。

据此,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、确认原被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》中有效部分解除;

二、确认原被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》部分无效;

三、被告上海雯婕资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海诚胜投资管理有限公司2018年8月1日至2018年9月30日的租金及使用费215,371元;

四、被告上海雯婕资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海诚胜投资管理有限公司保证金15万元;

五、被告上海雯婕资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海诚胜投资管理有限公司装修损失108万元;

六、驳回原告上海诚胜投资管理有限公司其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费95,392元,由原告负担84,145元,被告负担11,247元。被告负担之款,应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 徐熙春

人民陪审员 陆德良

人民陪审员 徐 力

二〇一九年二月二十六日

书 记 员 康雅莉

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

二、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。