典型案例
陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民终6622号，李忠孝与绿地集团浐灞实业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷二审民事判决书
裁判要旨
一审法院认为
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。”
二审法院认为
鉴于李忠孝欠房屋按揭贷款银行的贷款已全部偿还完毕，双方的贷款合同也已经解除，绿地集团不须再承担担保责任，案涉房屋已经装修完毕并实际入住，双方合同义务已基本履行完毕。考虑到李忠孝的违约程度，为了维护交易安全与稳定，衡平双方当事人利益，案涉合同不宜解除。
案件概览
2010年12月6日，绿地集团与李忠孝签订商品房买卖合同，合同总价款9053142元，付款方式为首付加按揭。
2012年12月，李忠孝与本案第三人中信银行签订个人一手住房贷款合同，绿地集团为李忠孝按揭提供连带保证责任。上述购房按揭贷款手续办理完毕后，李忠孝按照贷款合同约定开始向第三人按期足额支付月供款项。
2014年10月15日起，李忠孝连续逾期向第三人中信银行还款，经第三人中信银行催收，仍未能按期偿还本息。为此，第三人将李忠孝及绿地集团诉至西安市碑林区人民法院，一审法院经审理作出如下判决：1、解除李忠孝与第三人的个人一手房贷款合同；2、李忠孝偿还第三人截止2016年6月24日的贷款本金5103184.22元，利息140280元，以及实际付款日止中国人民银行同贷款利率计算的债务利息；3、绿地集团对上述债务承担连带责任。
同时案外债权人王某某将本案李忠孝诉至神木市人民法院，经法院主持调解，李忠孝与王某某达成调解，由李忠孝偿还王某某借款385万元以及利息，王某某在诉讼期间，申请神木市法院财产保全，神木市法院将本案争议房屋保全，即对房屋作出预查封裁定。
截止2016年12月，绿地集团为李忠孝按揭贷款提供阶段性连带保证，共偿还金额804770.79元，但李忠孝一直未向绿地集团偿还上述款项。
2017年，绿地集团将李忠孝诉至法院，要求按照其与李忠孝签订的合同约定，解除双方的商品房买卖合同，并按照房价款20％承担违约金。
法院观点
一审法院认为
1、绿地集团与李忠孝签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律上的约束力，双方应依约履行，否则构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。”
本案李忠孝作为买受人，购买绿地集团开发的商品房，并申请银行按揭贷款，绿地集团为李忠孝按揭购房提供阶段性连带责任保证，因李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，第三人据此从绿地集团保证金账户扣除相应逾期款额，绿地集团亦根据合同约定的地址给李忠孝发出催款函，履行了通知义务，绿地集团依据合同履行相关义务后合同解除条件成就，可行使合同解除权，现绿地集团要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及偿还代付款，有合同依据，本院依法予以支持。
2、关于绿地集团请求李忠孝应按照房价款20％承担违约金的诉讼请求，因该约定系双方签订合同前绿地集团预先起草的格式化条款，且约定的违约金标准明显过高，有悖违约金弥补损失的原则，综合考量后，本院酌情按照房价款的百分之五计算违约金，由李忠孝予以支付为妥。
3、至于预购商品房抵押预告登记手续，依据有关规定及合同约定，第三人及李忠孝应当配合绿地集团办理预购商品房抵押预告登记注销手续，本院亦予以支持。
4、关于李忠孝辩称其因涉及其他债务纠纷，已经被案外债权人申请保全预查封本案争议房屋的意见，因其辩称意见无法律依据，本院不予支持。
二审法院认为
二审中，李忠孝提供新证据，证明其将与贷款银行的贷款本金5103184.22元支付到碑林法院执行庭，李忠孝与中信银行的贷款合同除利息以外已经履行完毕，双方贷款合同已经解除。其余原审法院查明事实属实。
1、本案的争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同应否解除。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。绿地集团为李忠孝按揭购房提供阶段性连带责任保证，因李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，第三人中信银行据此从绿地集团保证金账户扣除相应逾期款额，现绿地集团要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还房屋、办理注销手续及偿还代付款。李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，其账户款项被银行代扣804770.79元（截止2016年12月20日），构成违约。鉴于李忠孝欠房屋按揭贷款银行的贷款已全部偿还完毕，双方的贷款合同也已经解除，绿地集团不须再承担担保责任，案涉房屋已经装修完毕并实际入住，双方合同义务已基本履行完毕。考虑到李忠孝的违约程度，为了维护交易安全与稳定，衡平双方当事人利益，案涉合同不宜解除。
2、鉴于李忠孝在对商品房买卖合同及银行按揭贷款的权利义务已履行完毕，绿地集团要求按约定支付违约金依据不足，不予支持。但李忠孝应支付绿地集团2016年12月前的代偿款 804770.79元并承担自2017年1月至实际支付之日止的银行同期贷款利息。
案例启示
本案是“鼓励交易原则”的体现。虽然《合同法》总则并无明确条文规定鼓励交易原则，但该原则可以从《合同法》以及合同法司法解释所表达出的立法考量得到体现，而且在司法实践中，裁判者也往往遵循该原则，慎重处理确认合同无效、确认合同解除等案件。
亦如本案，经过两级法院审理后，法院最终未支持开发商解除合同的诉请。《商品房买卖合同》补充协议中约定了解除合同的条款，开发商有权解除合同，购房者的违约行为亦是解除合同的重要条件，但并不意味着一旦违约就必然导致合同解除，解除的实质是消灭一项交易，购房者在违约后愿意接受合同的履行且其已经对案涉房屋装修完毕并实际入住多年，若宣告合同解除，既不利于平衡双方当事人的利益，也不利于维护交易安全，同时不能体现《合同法》鼓励交易的目的。因此，法院没有支持开发商解除合同的诉请。
如何保证开发商承担阶段性担保后的合法权益呢？建议在约定《商品房买卖合同》的补充协议时，若因购房人逾期还款，开发商承担阶段性担保后，开发商在约定有权解除合同的基础上，应充分考虑此情形下合同继续履行可能造成的损失来约定违约金，以此弥补因无法解除合同，而对开发商造成的经济损失。
上海工程律师