1.案件基础信息
深圳市金地北城房地产开发有限公司、深圳市金地物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审【（2019）粤03民终10430-10452号】
裁判机构：广东省深圳市中级人民法院
裁判时间： 2019年08月28日
2.裁判要旨
金地北城公司向各购房者交付的涉案房产是包括地下车库隔墙的，但各购房者收房后，地下车库隔墙因违法搭建被拆除，也即涉案房产的情况与购房者收楼时的状况发生了变化，故张洪成等购房者的收楼行为不代表其对涉案房产现状的接受，金地北城公司构成违约，购房者有权要求其赔偿因违约造成的损失，法院综合考虑金地北城公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，酌定金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向二十三名购房者赔偿损失
3.案件概览
（1）合同签订及履约情况
二十三名购房者与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购房者购买深圳金地塞拉维花园北区，推广名为金地·鹭湖1号楼盘，开发商为金地北城。其中：
1）《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。
2）样板房、宣传资料的情况：样板房、宣传资料（宣传图册、“房天下”、“乐居”、“吉屋”中介售房网页等）显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同），但户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。
3）免责条款及买方确认：《认购书补充协议》、购房《风险提示》、买卖合同附件载明：购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准；项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意；户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准；工作人员的口头信息应以正式文件为准......
买卖合同附件五第十八条规定：“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”；第十三条以黑体字特别标明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交付标准应以双方签署的文件为准。该附件每一页都有买受人签字确认。
买卖合同附件五第十九条规定“本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受”。
4）施工改造：金地北城同时让买受人与其指定第三方施工改造公司签署了施工改造合同，在房屋交付后就地下层进行隔墙施工，买受人为委托人，施工改造公司为受托人。
合同签订后，购房者交付了相应房款且办理了入住。交房时房屋含有地下负一层和地下夹层。
（2）地下车库隔墙的情况：
交房后，深圳市龙华区规划土地监察局先后两次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求拆除地下车库违法搭建的隔离墙，此后深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。
（3）水、电及楼梯情况：
购房者主张地下车库隔墙被拆除后，电线裸露，没有电梯可以上楼，导致用电账户被注销，已安装的水电设备也因此无法正常使用。房屋无法入住。
（4）双方诉求与意见
购房者起诉：要求交付地下负一层和地下夹层或赔偿面积及功能损失赔偿金，赔偿数额超过购房款50%。
开发商答辩：地下负一层和地下夹层不属于交付对象，且根据合同约定、购房者自认、开发商提示、委托改造协议等证明其无违约行为，不予赔偿。
4.法院观点
一审法院认为：
根据预售合同及附件相关约定，宣传资料、户型图中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，原告要求被告赔偿无法加建地下负一层及夹层的损失，本院不予采纳。但本案中，被告一的宣传图册、样板房包含了地下负一层及夹层，实际对原告造成了宣传误导，且地下负一层及夹层已实际交付，此后地下车库隔墙被认定为违法搭建并被拆除，表明被告一向原告交付的房产存在瑕疵，客观上给原告造成了损失，酌情按照案涉房产总价的5%赔偿。
二审法院认为：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。金地北城公司向上诉人张洪成等23人交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。
金地北城公司未能交付符合双方合同约定的房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人张洪成等23名业主有权要求其赔偿因违约造成的损失，本院综合考虑上诉人金地北城公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，酌定上诉人金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向张洪成等二十三名业主赔偿损失。
5.案例启示
根据案件背景，案涉楼盘备案套数为77套，按本案二十三名业主的赔偿金额，该77套房屋赔偿款预计总额达2.48亿元！本案是典型的开发商“赠送面积”情形，虽然开发单位有合同免责条款、购房者自认与提示、委托改造等各种责任剥离的方式，但根据审理商品房买卖合同司法解释及其他相关规定，如宣传资料被认定为要约，建设单位仍可能因无法按约交付“赠送面积”而面临巨额索赔。
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