白云房地产公司与黑土建筑公司因建设工程施工合同纠纷而诉讼，黄河法院判决白云房地产公司应向黑土建筑公司支付工程款共计5869万元，黑土建筑公司对白云房地产公司名下A9栋楼享有优先受偿权。
因房地产市场不景气、房价下跌，白云房地产公司无力履行判决义务，法院将A9栋楼及其占用的建设用地使用权进行拍卖，价款共计5714万元。
二、问题提出
问：A9栋楼及其占用的建设用地使用权拍卖款5714万元能否全部用于优先支付黑土建筑公司的工程款？
三、常见观点
对于前述问题，常见两种观点：
一种观点认为，根据地随房走的原则，A9栋楼占用的建设用地使用权价值当然可以用于黑土建筑公司优先受偿。
另一种观点认为，根据公平原则，黑土建筑公司的优先受偿权仅限于A9栋楼，不应包括A9栋楼占用的建设用地使用权。
四、问题分析
（一）法律、行政法规规定的建设工程不包括建设用地使用权。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第二条第二款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”即建设工程不包括建设用地使用权。
从前述两规定可以得出，可用于工程价款优先受偿的客体仅限于建设工程，不包括建设工程占用的建设用地使用权。
（二）建设用地使用权用于工程价款优先受偿违反公平原则。
《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
施工单位的财力、人力、物力仅固化成建设工程本身，并未固化成建设用地使用权。如将建设用地使用权用于工程价款优先受偿，那么将剥夺建设用地使用权之抵押权人的优先受偿权，有违公平原则。
五、结论意见
建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权，建设工程及建设用地使用权一并处置的，建设用地使用权对应的价值不可用于工程价款优先受偿。因此，A9栋楼及其占用的建设用地使用权拍卖款5714万元不能全部用于优先支付黑土建筑公司的工程款。
六、实务意义
（一）诉讼过程中，不应将建设工程占用的建设用地使用权用于工程价款优先受偿。
（二）施工过程中或施工完成后，应尽快将工程款结算，在条件允许时，依法获得建设工程所占用建设用地使用权之抵押权。
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