一、保修金返还期限的确定
一般来说，保修金返还期限在工程保修期届满之后，发包人与承包人可自行约定。然而在实践中，很多承包人与发包人在施工合同中并未约定保修金返还的期限，或者约定不明确，导致双方在保修金返还期限上产生纠纷。
对于质量保修金返还期限未约定或约定不明确的，可以根据工程质量保修期进行确定。根据《房屋建筑工程质量保修办法》（以下简称“《办法》”）第六条之规定：“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围，保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”保修期限应由发包人和承包人在国家有关规定的范围内进行约定，如果未进行约定，可以根据《建设工程质量管理条例》（以下简称“《条例》”）第四十条的规定确定最低保修期限，保修期限届满的，承包人可以向发包人主张返还质量保修金。
根据该《条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
二、工程质量缺陷的责任主体
建设工程在保修期内出现质量缺陷，能否使用保修金对工程质量缺陷进行维修，要看该工程质量缺陷是否由承包人的施工导致。如果是由发包人的原因导致工程出现质量问题，则不应该由承包人承担保修义务，即使承包人承担了保修责任，保修费用也应由发包人承担。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“《解释（一）》”）第十三条，发包人对下列工程质量缺陷应承担过错责任：（1）提供的设计有缺陷；（2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（3）直接指定分包人分包专业工程。
因此，在上述情形下，因工程质量缺陷产生的保修费用应由发包人自行承担。另外，根据《办法》第十七条之规定，“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（1）因使用不当或第三方造成的质量缺陷；（2）因不可抗力造成的质量缺陷。由于法律规定了上述两种情形不属于保修范围，因此，承包人对上述工程出现质量的缺陷不应当承包保修费用。”
三、发包人自行保修的保修金返还问题
承包人不履行保修义务或者履行保修义务不符合约定，导致发包人自行保修后扣减、拒绝返还保修金是实践中较为常见的问题。
《办法》第九条规定，“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修”。《办法》第十二条规定，“施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任”。
承包人不履行保修义务的情况下，发包人另行委托第三人保修，保修费用从承包人预留的保修金中直接扣除时应遵循一定的法律程序，在工程出现保修范围内的质量问题需要保修时，发包人应首先向承包人履行通知义务，便于承包人及时到现场进行核查，确定保修时间或方案。
如果发包人向承包人履行了通知义务，承包人未按照合同约定及时到现场进行保修或保修不符合约定时，发包人有权另行委托第三人进行保修。第三人进行保修后，发包人委托第三人进行保修的费用可以直接从承包人预留的保修金中予以扣除。如果发包人支付的保修费用超过承包人预留的保修金数额的，发包人可以另行起诉要求承包人承担超过保修金数额的保修费用。
上海工程律师