2013年1月，李某看中了一套位于期房，并于3月与开发商签订了商品房预售合同，并交首付款，其余款项在银行办理了按揭贷款，合同约定房屋于2013年8月31日之前交付。合同约定的交房日期到后，开发商却未通知李某收房。
李某到工地一看，其购买的房屋已竣工，但单元楼门口被杂物堵着，附近还有农民工看守。李某欲进去看房，但被农民工拦住。农民工称他们是建筑公司派来看房子的，因为开发商拖欠了建筑公司工程款，所以建筑公司就暂时扣留了这栋楼房，而李某在开发商还清欠款之前也不能住进去。之后李某找到了建筑公司的负责人，该负责人称根据我国相关的法律规定，如果开发商未支付施工费用，建筑公司有权扣留其财产，并有权请求法院对扣留的财产予以拍卖，对所得款项有优先受偿权，至于购房人的损失只能向开发商主张。
【案例二】
2013年3月，王某向某开发商购买商品房一套，预付款15万元、银行按揭30万元。商品房未交付。现开发商外欠债务多，拖欠大量农民工工资及工程款。王某担心其购买的商品房被建筑方行使工程价款优先受偿权而不能受偿，遂联名信访。
【问题】
上述案例争议的焦点是建设工程承包人的优先受偿权是否可以对抗房屋买受人要求发包人履行交付房屋之债权问。通俗地说，就是以上建筑公司的负责人的说法是否正确？购房户的合法权益应当如何得到保护？
【法官解答】
要想完整回答以上问题，需要先明晰以下几个法律问题：
一、工程价款优先受偿的法律依据，工程价款的范围，优先受偿权的效力范围。
我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款；发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖；建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定确立了建设工程价款优先受偿权制度。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条指出：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。优先受偿权的效力范围：优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、不同的法律关系
发包人与承包人属建设工程施工合同法律关系，购房人与发包人是商品房买卖合同法律关系，一般情况下，承包人与购房人不发生任何关系，只有在发包人拖欠工程款时，双方因标的物（所建房屋）相同发生牵连。
三、工程价款优先受偿与购房者权利冲突时利益的保护
目前理论与实务界的观点主要有以下三种：
1．消费者权利优先。其理由是：如果允许承包人行使其优先权，无异于用消费者的资金清偿开发商（发包方）的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，降低了开发商搞开发的门槛，“皮包公司”再度出现，严重违背国家法律政策，而且承包人利益与消费者权利比较，消费者购房的居住权属于生存权应当优先，承包人的工程价款属于经营利益应退居其次。
2．建筑工程优先受偿权优先。其理由在于：承包人的建筑工程优先受偿权属于物权，消费者的权利属于合同债权，依据物权优于债权的民法原理，承包人的优先受偿权应优先于消费者的合同债权。并且承包人的工程款中包含工人的工资，工资也是工人的生存利益，此种生存利益丝毫不比商品房购买者的生存利益次要，可能反而比其更为重要，因为拿不到工资比买不到商品房对劳动者的基本生活影响更大。
3．折衷说。认为两种权利何者优先要根据具体情况具体分析。一般情况下，消费者的权利应优先于承包人的优先受偿权，因为商品房的买卖往往涉及许多购买者的利益，如果不对承包人的建筑工程优先受偿权加以限制，势必侵害大量善意购买人的利益，从而影响社会的安定。但是，如果承包人的建筑工程优先受偿权不能实现影响到工人工资的发放，则工人工资部分的优先权应优先于消费者的权利；例外情况是：购房者不是消费者的情况下，承包人的建筑工程优先受偿权应当优先于消费者的权利。
四、利益的取舍及法律的具体规定
建筑工程价款中工人工资的保护，可以通过向承包人追偿，而承包人在中标的情况下是向建设部门预交保证金的，另外，承包人是有雄厚资金的，并且国家已将拖欠工人工资（劳动报酬）纳入刑法保护，因此工人工资是相对有保障的；消费者的购房款一般是一个家庭多年的积蓄，一旦成为债权，如果开发商无财产可供执行，其购房款将打水漂，严重影响购房人的生存利益。因此两相比较，消费者的购房款应给予优先保护。
最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第2条对此作出了明确的规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
【法官总结】
工程价款优先受偿权与商品房买卖合同中购房人主张的对商品房享有占有、使用的权利冲突时，购房人虽未办理房屋产权登记，但已办理了商品房预购登记或已支付首付款又办理了按揭贷款的，应优先保护购房人的权利。另外，购房者符合消费者的条件，不能是中间商。
上海工程律师：本案中，在李某与王某已交付了全部购房款的前提下，建筑公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗他们，即使开发商拖欠了建筑公司的工程价款，建筑公司依然没有权利将此他们购置的房屋折价或拍卖。对于建筑公司的侵占行为，李某可以联合更多的业主向人民法院起诉要求开发商履行合同交付房屋，或直接起诉建筑公司要求其腾房并承担侵权责任。