一、适用建设工程施工合同纠纷案由的法律关系范围
根据2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，修改后的民事案由分四级案由，第一审法院立案时应当根据当事人法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；以此类推，直到适用相应的第一级案由。建设工程施工合同纠纷属于《民事案件案由规定》中的第四级案由，其第三级案由为建设工程合同纠纷，第二级案由为合同纠纷，第一级案由为合同、无因管理、不当得利纠纷。另外，与建设工程施工合同纠纷同属建设工程合同纠纷的并列案由还包括建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷和农村建房施工合同纠纷。从文义解释，上述案由规定中只有符合第四级案由建设工程施工合同纠纷的案件才属于专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。其他并列第四级的案由纠纷，仍然属于合同纠纷，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，同时可以适用协议管辖和应诉管辖。人民法院在就当事人的诉讼请求确定案由时，应当根据诉讼请求所基于的法律基础确定诉争法律关系，并选择相应的民事案由。因此，当事人的请求权基础系基于《中华人民共和国合同法》第二百七十四条、第二百八十条、第二百八十五条等有关勘察、设计的规定，以及第二百七十六条等有关监理的规定所提出的诉讼请求均按照合同纠纷确定地域管辖。同时，农村建房、装饰装修工程和建设工程分包合同纠纷亦不包含在《解释》规定的不动产纠纷之内。但笔者对此，尚有不同看法。根据人民法院出版社出版的由最高人民法院修改后民事诉讼法贯彻实施工作领导小组编著的《最高人民法院民事诉讼司法解释理解与适用》就几类特殊合同纠纷适用专属管辖的理由为：在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定的特殊性，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。又如建设施工合同纠纷，往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理和执行。由此可知，将建设工程施工合同纠纷由不动产所在地法院管辖系基于案件审理和执行的需要。那么建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷和农村建房施工合同纠纷等在司法实践中也往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定的问题，《解释》将其排除在专属管辖之外值得注意。笔者比较上述诉争法律关系与建设工程施工合同纠纷的不同，推定其原因为建设工程的分包系针对除建筑工程主体结构外将房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。装饰装修合同亦系除建筑物主体结构外为增加建筑物的利用效率和使用用途而进行的施工活动，二者均属于对建筑工程主体结构的“添附”，在司法实践中也较少因工程欠款采用留置权优先受偿和执行拍卖的情形，另外农村房屋因土地属性，目前尚不具备市场自由流动性也较少采用优先受偿和执行拍卖。故笔者大胆揣测，上述不同可能为最高人民法院暂不将建设分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷和农村建房施工合同纠纷纳入专属管辖的原因之一，以工程施工是否涉及建筑物主体结构作为合同纠纷和不动产纠纷的分界。
二、实际施工人就工程欠款主张权利时的案由适用
法律条文上的规定自然泾渭分明，但在司法实践中仍存在难以区分确定案由的情形。我国法律对承包建筑工程的单位实行资格准入限制，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。建筑施工单位在从事建筑施工过程中，违反上述规定的，双方所签订合同无效。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持。对此，在合同无效后，实际施工人就工程欠款提出的给付请求不应当得到高于合法情形下一般当事人可以享受的法律保护。法院在处理相关案件时，应当梳理清楚发包人至实际施工人的各个分（转）承包环节中当事人的合同地位，以实际施工人完成工作是否涉及建筑物主体结构来确定能否列为建设工程施工合同纠纷。
三、小结
上海工程律师：从《最高人民法院民事诉讼司法解释理解与适用》中言明的将建设施工合同纠纷适用专属管辖的理由来看，主要是基于案件审理和执行方便的需要。那么对于留置权优先受偿和执行拍卖，法律并未明确将建设工程分包和装饰装修合同排除在外，况且这两种纠纷并非直接决定工程价款的多少或者可能引起群体性纠纷的风险程度，以诉争法律关系是否涉及建筑物主体结构是否具有足够的科学性、合理性还有待斟酌。笔者认为，在适用专属管辖效果良好的情况下，对建设工程施工合同纠纷进行目的性扩张解释，逐步将建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、农村建房施工合同纠纷也纳入专属管辖的范围，有利于纠纷的当地解决和适用标准的统一。