逾期交房，一般指的是开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。没有约定违约金的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律问题的若干解释》的十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，由此来确定违约金。
在交付房屋的时候，如果开发商的房屋没有达到合同约定的使用条件，购房者可以拒绝验收房屋，一直到房屋达到合同约定的使用条件，这违约的时间就是逾期交房，开发商同样承担相应的违约责任。购房者和开发商针对房屋交付条件签订了补充条款，或者有其他约定的，但是到了约定的时间开发商没有按照合同中约定的交付条件和交付时间交付房屋，同样开发商要承担相应违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
关于诉讼时效问题的起算点，各地法院实践做法不一，主要有以下三种方式：
1，以合同约定的交房期限届满之次日为起算点。此观点的理由是诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同约定的交房期限届满后,开发商没有交房构成违约，购房者就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房违约责任。按此理解，购房者根据原《民法通则》两年的诉讼时效，必须从约定的交房之日每两年起诉一次，否则就超过了诉讼时效。这种理解明显就是在保护了开发商，造成法院案件势必大量增加。
2，以房地产公司实际交房之日为起算点。此观点以侵权法理论为依据，逾期交付违约金是继续性债务，开发商逾期交房违约责任应理解为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，即从实际交房之日起。按此理解，采用此种诉讼时效起算方法，可能会导致购房者为了获取更多的逾期交房违约金，怠于向开发商主张权利。在目前房地产大量存在延期交房，交房不符合条件的情况下，会造成开发商不堪支付大量违约金，法院保护的购房者权益长达数年之久。
3，以购房者向法院起诉之日起向前推算三年，只保护这三年的违约金请求权。此观点以逾期交房的违约金可按日计算为根据，每日产生的违约金债权各自具有独立性，单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。按照这种做法，法院只保护购房者从起诉之日往前推三年的违约金，再往前时间段的违约金不予保护。实践中，不少法院采取这种裁决方式，但导致开发商大量违约事件不用承担责任，对购房者不公。
开发商逾期交房的诉讼时效产生争议，实质就是如何看待“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题。诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。依据我国《民法典》，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。
就本案而言，个人认为应从该合同约定的内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。
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